종중이 농지취득을 할 수 있나요?

 

안녕하세요

행정사사무소<한강> 행정사 신호영입니다.

 

행정사사무소<한강> 행정사 신호영/ⓒpixabay

 

 

 

종중, 종교단체, 각종 협회 등 단체 설립을 전문으로 하다보면 종중이 농지를 취득할 수 있는지에 대해 문의하시는 분들이 종종 계십니다.

 

소유권 이전 또는 등기가 저희 사무소 <한강> 의 전문영역은 아닙니다만, 궁금해하시는 분들을 위해 오늘은 종중의 농지취득 여부에 대해 알아보도록하겠습니다.

 

 

 

1. 종중이 농지를 취득할 수 없는 경우

 

1) 원칙

- 종중은 원칙적으로 농지를 취득할 수 없습니다(농지법 제6조제1항).

 

 

2) 명의신탁해지

- 종중이 농지에 대해 명의신택해지를 원인으로 한 소유권이전등기 소송에서 승소판결을 받았더라도(농지를 취득할 수 있는 예외적인 경우에 해당하는 경우를 제외하고는) 종중 명의로의 소유권이전등기를 신청할 수 없습니다.

 

 

3) 취득시효의 완성

- 종중이 농지에 대하여 취득시효 완성을 원인으로 한 소유권이전등기 청구소성에서 승소 판결을 받았더라도 위 2)와 마찬가지로 종중명의로의 소유권이전등기를 신청할 수 없습니다.

 

 

4) 명의수탁자의 변경

- 종중(명의신탁자)이 종중원 A씨(현 소유권의 등기명의인) 앞으로 명의신탁이 되어있는 농지에 대하여 종중 명의로의 이전등기없이 다른 종중원 B씨 앞으로 명의수탁자 변경을 할 수 없으며, 이는 해당 농지에 대하여 명의수탁자 변경을 결의한 종중 결의서와 종중이 A씨를 상대로 하여 취득시효 완성을 원인으로 한 소유권이전등기 소송에서 승소한 판결문을 첨부, 정보로서 제공한다하더라도 마찬가지입니다.

 

- 이 경우 먼저 명의신탁해지를 원인으로 하여 종중 명의로 소유권이전등기를 한 후에 다시 새로운 명의수탁자 앞으로 소유권이전등기를 하여야 합니다. 따라서 종중이 자기 명의로 소유권이전등기를 회복하지 않고서 현재 명의수탁자로부터 새로 지정한 종중원 명의로 명의신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 할 수 없습니다.

 

 

 

 

2. 종중이 농지를 취득할 수 있는 경우

 

1) 농지법 제6조제2항에 해당하는 경우

- 농지법 제6조제2항에 해당하는 경우에는 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 농업인, 농업법인이 아니라도 농지를 취득할 수 있으므로 종중도 농지를 취득할 수 있습니다.

 

- 따라서 농지법 제6조제2항 제7호에 따라 농지전용허가를 받거나 농지전용신고를 한 농지, 같은 조항 제8호에 따라 농지전용협의를 완료한 농지라면 종중도 위 농지를 취득할 수 있습니다.

 

- 다만 위 제7호에 해당하는 경우에는 농지취득자격증명을 첨부하여야 하고 제8호에 해당하는 경우에는 이를 첨부할 필요가 없으나 농지전용협의를 완료하였음을 증명하는 서면은 첨부하여야 합니다.

 

 

2) 국토계획법 제83조제3호에 해당하는 경우

- 국토계획법 제6조 및 제36조에 따르면 전 국토는 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역으로 나뉩니다.

 

- 지목이 농지라도 도시지역(녹지지역의 농지로서 도/시/군계획시설사업에 필요하지 아니한 농지는 제외)에 대해서는 농지법 제8조에 따른 농지취득자격증명제도가 적용되지 아니하므로 종중도 이를 취득할 수 있습니다.

 

 

3) 대장상 지목이 농지지만, 그 현장이 농작물경작지 또는 다년생 식물재배지로 이용되고 있지않음이 확인되는 경우

- 지목이 농지이나 그 현상이 농작물 경작지 또는 다년생 식물재배지로 이용되고 있지 않음이 관할 관청이 발급하는 서면(농지취득자격증명 미발급사유통보서)에 의하여 증명되는 경우에는 종중도 농지를 취득할 수 있습니다.

 

 

4) 위토

- 위토(位土)란, 문중의 제사 또는 이와 관련된 일에 필요한 비용을 충당하기 위하여 마련된 토지를 말합니다.

 

- 농지개혁 당시 위토대장에 등록되어 있었던 기존 위토인 농지에 한하여 해당 농지가 위토대장에 종중 명의로 등재되어 있음을 확인하는 내용의 위토대장 소관청 발급의 증명서를 첨부하여 그 종중 명의로의 소유권이전등기를 신청할 수 있습니다.

 

- 위와 같이 예외적으로 인정되는 경우를 제외하고는 종중이 위토를 목적으로 새로 농지를 취득하는 것도 허용되지 않습니다.

 

 

5) 지목이 '도로'로 변경된 경우

- 토지대장상 지목이 '농지'에서 '도로'로 지목변경이 된 경우에는 종중도 제한없이 그 토지를 취득할 수 있습니다.

 

 

6) 가등기

- 제한되는 것은 종중이 농지를 취득하는 것이므로 종중이 농지에 대하여 소유권이전등기가 아닌 소유권이전가등기를 신청하는 것은 허용되며 근저당권자가 될 수도 있습니다. 이경우 농지취득자격증명이 요구되는 것도 아닙니다.

 

 

7) 농지취득의 요건을 갖추지 못한 자가 토지거래계약허가를 받은 경우

- 토지거래허가를 받은 경우에는 농지취득자격증명을 받는 것으로 봅니다. 따라서 종중이 농지에 대하여 부동산거래신고법 제11조의 토지거래 계약허가를 받아 소유권이전등기를 신청하는 경우에는 별도로 농지튀득자격증명을 첨부할 필요는 없습니다.

 

 

8) 확장 적용

- 위 1)~7).에서 설명한 내용은 위토대장에 대한 부분을 제외하고 종중 이외에도 법인 아닌 사단/재단, 농업법인 아닌 법인(주식회사 등)에도 일반적으로 적용된다고 볼 수 있습니다.

 

- 다시 말해서, 위에 해당하는 농지라면 법인 아닌 사단/재단, 농업법인 아닌 법인(주식회사 등)도 농지를 취득할 수 있으며 토지거래허가를 받은 경우에는 법인이거나 법인 아닌 사단(교회)도 농지를 취득할 수 있으며 법인 아닌 사단도 농지에 대해 가등기를 신청할 수 있습니다.